פרויקט:
—
סוג הפרויקט
הערה על היטל השבחה
פרטי הפרויקט
מידע תכנוני (תב"ע)
הכלי פותח עבורך את המקורות הרשמיים לפי גוש/חלקה: GovMap (שכבות תב"ע על המגרש), מנהל התכנון – תכנון זמין (מסמכי התוכניות), ונדל"ן (עסקאות להשוואה). קריאת זכויות הבנייה המדויקות נעשית מתוך מסמכי התב"ע עצמם (תקנון) — מומלץ לאמת מול שמאי.
הנחות ופרמטרים
הכנסות (מכירת דירות חדשות)
| תאור | בסיס | שטח/כמות | מקדם | מחיר | סה"כ |
|---|
בסיס "מ"ר" = שטח × מקדם × מחיר למ"ר. בסיס "יח׳" = כמות × מחיר ליחידה (לדוגמה חניות/מחסנים). שורות "יח׳" אינן נספרות בשטח לחישוב מחיר למ"ר.
רכישת קרקע
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
מצב % = אחוז מהבסיס שנבחר (למשל תיווך / עו"ד = % ממחיר הקרקע). שורת "קרקע" היא הבסיס.
בנייה
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
בצ"מ נוסף אוטומטית. בהתחדשות עירונית מתווספת אוטומטית עלות בניית דירות התמורה.
תכנון ומנהלות
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
אגרות והיטלים
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
היטל השבחה מתווסף אוטומטית מחלק "היטל השבחה".
מימון וליווי בנקאי
אותו פרויקט עם ליווי בנקאי, הון עצמי מלא, משקיעים או שילוב, זה לצד זה. הדוח שלך לא משתנה.
איך מחושב הליווי הבנקאי?
בליווי בנקאי סגור הבנק פותח חשבון ליווי, מזרים אשראי לפי התקדמות הבנייה, וגובה ריבית (פריים+מרווח) על היתרה המנוצלת בלבד. ההון העצמי מוזרק תחילה; הריבית מחושבת חודש-בחודש על האשראי בפועל לפי לוח התזרים. הצמדות המדד מגדילות את התקבולים מהקונים ואת התשלומים לקבלנים. עמלות ערבויות חוק מכר ופתיחת תיק נוספות מעל הריבית.
חישוב היטל השבחה
מחירי אזור — הערכת שומת העירייה (מתקדם)
שמאי הוועדה קובע את ההשבחה לפי עסקאות השוואה באזור. הזן מחירי מכירה למ"ר של דירות דומות בסביבה, ונחשב את טווח היטל ההשבחה הצפוי.
| תיאור עסקה | שטח מ"ר (משקל) | מחיר ₪/מ"ר |
|---|
תזרים מזומנים
לכל שלב הזן באיזה חודש הוא מתחיל ומסתיים. 0 = עד סוף הפרויקט.
תכנון
מתחיל ביום הראשון — הזן רק מתי הוא מסתיים
(0 = סוף הפרויקט)
בנייה
(0 = סוף)
מכירות
(0 = סוף)
טבלת תזרים חודשית
ניתוח רגישות
רווח הפרויקט (אחרי כל העלויות, כולל היטל השבחה) לפי מחיר מכירה ממוצע למ"ר (כולל מע"מ):
מה הכי משפיע על הרווח
כל גורם מוזז לבד, וכל החישוב רץ מחדש — המימון, המדד והמע"מ זזים איתו. היטל ההשבחה נשאר כמו בדוח: הוא נקבע בשומה ומשולם בהיתר, לפני שהסיכונים האלה מתממשים.
מכירות ולידים
מלאי דירות ומכירות
רשימת כל הדירות עם מפרט, מחיר וסטטוס מכירה. לכל דירה: אבני דרך, הצמדת מדד (תיקון 9), תשלומים ויתרה. הסיכום מושווה אוטומטית לדוח האפס.
הנהלת חשבונות וכספים
מה נכנס ומה אמור להיכנס מהרוכשים, מה שולם ומה צריך לשלם לספקים, ועיכבונות — בפרויקט הזה.
שינויי דיירים
נהל תיק שינויים לכל דייר — מחירון, מועדי הקפאה לפי שלב בנייה, הזמנות שינוי וזיכויים, וגרסאות תכניות מכר מתוארכות. מסונכרן עם הרוכשים במלאי הדירות.
בפנים: מחירון שינויים · שלבי בנייה ומועדי הקפאה · הזמנות שינוי וזיכויים לכל דירה · תכניות מכר · דוח ולוח סילוקין
מסירה ובדק
רישוי ורשויות
מלווה את הפרויקט מהבקשה לתיק מידע ועד תעודת הגמר: לכל שלב — מה מגישים, למי, מי מכין, מה היעד החוקי ומה קורה בשתיקה. רשימת הדרישות נבנית לפי נתוני הפרויקט (עיר, יח"ד, גובה, ממ"ד, מעליות, גז…), ולכל פריט יש סטטוס, יועץ אחראי ויעד. מסונכרן עם כל הצוות.
בפנים: תיק מידע · תב"ע · בקשה להיתר ובקרת תכן · היתר בנייה · טופס 4 לפי מחלקות · תעודת גמר · אנשי קשר ברשויות · אגרות והיטלים
מרשם בעלים והסכמות
מרשם בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית: בניינים, דירות (גוש/חלקה/תת-חלקה וחלק ברכוש המשותף) ובעלים — סטטוס חתימה, אימות עו"ד וייפוי כוח. המערכת מחשבת את הרוב לפי המסלול (פינוי-בינוי / חוק החיזוק / חלופת שקד), מראה כמה חסר ואיזה בניין חוסם, ומתריעה על מועדים שבחוק.
בפנים: בניינים ודירות · בעלים וסטטוס חתימה · אימות עו"ד וייפוי כוח · חישוב הרוב לפי המסלול · מועדים שבחוק · שכר דירה לבעלים
אבני דרך
כל אבני הדרך של הפרויקט במקום אחד. בסימון אבן דרך שהושלמה — רואים אילו רוכשים צריכים לשלם וכמה (מתוך לוח הסילוקין שלהם), וכמה כסף הבנק המלווה משחרר לפי אחוז ההתקדמות. מסונכרן עם הרוכשים והבנק.
בפנים: אבני הדרך של הבנייה · מי מהרוכשים צריך לשלם בכל אבן · שחרורי הבנק המלווה · דוחות כספיים
ניהול ספקים והוצאות
גיליון ביצוע (השוואה לדוח 0)
גיליון הביצוע עוקב אחר הוצאות בפועל. ניתן להשוות אותן מול דוח 0 — או לנהל הוצאות בלי השוואה.
יומן הוצאות
הנפקת דוחות ואישורים
דוחות פרויקט
דוחות לרוכשים
מסמכי תשלום וחשבוניות
ניהול תכנון
כל ניהול התכנון של הפרויקט במקום אחד: מסמכי תכנון עם גרסאות וסטטוסים לפי שלב ודיסציפלינה, צוות היועצים, סיכומי ישיבות, בקשות מידע (RFI), ניהול סיכונים, יומן החלטות ולו"ז אבני דרך.
ניהול נכסים
ניהול נכסים עבור בעלים — בעלי נכסים, חוזי שכירות ושוכרים, גביית שכ"ד חודשית, הוצאות תחזוקה, דמי ניהול ודוח בעלים חודשי. הנתונים משותפים לכל הפרויקטים ונשמרים מקומית.
המשימות שלי
התזכורות והמשימות שלך במקום אחד. הזן תזכורת עם תאריך — בתאריך שנבחר תקפוץ התרעה במחשב עם מה שכתבת.
לוח בקרה
כל התמונה הכספית של הפרויקטים במקום אחד. בחר פרויקט בודד, כמה יחד, או הכל — והמספרים מתעדכנים.
טוען…