פרויקט:
—
סוג הפרויקט
הערה על היטל השבחה
פרטי הפרויקט
מידע תכנוני (תב"ע)
הכלי פותח עבורך את המקורות הרשמיים לפי גוש/חלקה: GovMap (שכבות תב"ע על המגרש), מנהל התכנון – תכנון זמין (מסמכי התוכניות), ונדל"ן (עסקאות להשוואה). קריאת זכויות הבנייה המדויקות נעשית מתוך מסמכי התב"ע עצמם (תקנון) — מומלץ לאמת מול שמאי.
הנחות ופרמטרים
הכנסות (מכירת דירות חדשות)
| תאור | בסיס | שטח/כמות | מקדם | מחיר | סה"כ |
|---|
בסיס "מ"ר" = שטח × מקדם × מחיר למ"ר. בסיס "יח׳" = כמות × מחיר ליחידה (לדוגמה חניות/מחסנים). שורות "יח׳" אינן נספרות בשטח לחישוב מחיר למ"ר.
רכישת קרקע
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
מצב % = אחוז מהבסיס שנבחר (למשל תיווך / עו"ד = % ממחיר הקרקע). שורת "קרקע" היא הבסיס.
בנייה
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
בצ"מ נוסף אוטומטית. בהתחדשות עירונית מתווספת אוטומטית עלות בניית דירות התמורה.
תכנון ומנהלות
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
אגרות והיטלים
| תאור | יח' | מצב | כמות / % | מחיר / בסיס | סה"כ |
|---|
היטל השבחה מתווסף אוטומטית מחלק "היטל השבחה".
מימון וליווי בנקאי
איך מחושב הליווי הבנקאי?
בליווי בנקאי סגור הבנק פותח חשבון ליווי, מזרים אשראי לפי התקדמות הבנייה, וגובה ריבית (פריים+מרווח) על היתרה המנוצלת בלבד. ההון העצמי מוזרק תחילה; הריבית מחושבת חודש-בחודש על האשראי בפועל לפי לוח התזרים. הצמדות המדד מגדילות את התקבולים מהקונים ואת התשלומים לקבלנים. עמלות ערבויות חוק מכר ופתיחת תיק נוספות מעל הריבית.
חישוב היטל השבחה
מחירי אזור — הערכת שומת העירייה (מתקדם)
שמאי הוועדה קובע את ההשבחה לפי עסקאות השוואה באזור. הזן מחירי מכירה למ"ר של דירות דומות בסביבה, ונחשב את טווח היטל ההשבחה הצפוי.
| תיאור עסקה | שטח מ"ר (משקל) | מחיר ₪/מ"ר |
|---|
תזרים מזומנים
לכל שלב הזן באיזה חודש הוא מתחיל ומסתיים. 0 = עד סוף הפרויקט.
תכנון
מתחיל ביום הראשון — הזן רק מתי הוא מסתיים
(0 = סוף הפרויקט)
בנייה
(0 = סוף)
מכירות
(0 = סוף)
טבלת תזרים חודשית
ניתוח רגישות
רווח גולמי לפי מחיר מכירה ממוצע למ"ר (כולל מע"מ):
קבוצת רכישה
נהל חברי קבוצה, התחייבויות כספיות, לוח תשלומים ומעקב משכנתאות מול הבנק המלווה. סמן את התיבה כדי להתחיל.
מלאי דירות ומכירות
רשימת כל הדירות עם מפרט, מחיר וסטטוס מכירה. לכל דירה: אבני דרך, הצמדת מדד (תיקון 9), תשלומים ויתרה. הסיכום מושווה אוטומטית לדוח האפס.
שינויי דיירים
נהל תיק שינויים לכל דייר — מחירון, מועדי הקפאה לפי שלב בנייה, הזמנות שינוי וזיכויים, וגרסאות תכניות מכר מתוארכות. מסונכרן עם הרוכשים במלאי הדירות.
אבני דרך
כל אבני הדרך של הפרויקט במקום אחד. בסימון אבן דרך שהושלמה — רואים אילו רוכשים צריכים לשלם וכמה (מתוך לוח הסילוקין שלהם), וכמה כסף הבנק המלווה משחרר לפי אחוז ההתקדמות. מסונכרן עם הרוכשים והבנק.
ניהול ספקים והוצאות
גיליון ביצוע (השוואה לדוח 0)
גיליון הביצוע עוקב אחר הוצאות בפועל. ניתן להשוות אותן מול דוח 0 — או לנהל הוצאות בלי השוואה.
יומן הוצאות
הנפקת דוחות ואישורים
דוחות פרויקט
דוחות לרוכשים
מסמכי תשלום וחשבוניות
ניהול תכנון
כל ניהול התכנון של הפרויקט במקום אחד: מסמכי תכנון עם גרסאות וסטטוסים לפי שלב ודיסציפלינה, צוות היועצים, סיכומי ישיבות, בקשות מידע (RFI), ניהול סיכונים, יומן החלטות ולו"ז אבני דרך.
ניהול נכסים
ניהול נכסים עבור בעלים — בעלי נכסים, חוזי שכירות ושוכרים, גביית שכ"ד חודשית, הוצאות תחזוקה, דמי ניהול ודוח בעלים חודשי. הנתונים משותפים לכל הפרויקטים ונשמרים מקומית.
המשימות שלי
התזכורות והמשימות שלך במקום אחד. הזן תזכורת עם תאריך — בתאריך שנבחר תקפוץ התרעה במחשב עם מה שכתבת.
לוח בקרה
כל התמונה הכספית של הפרויקטים במקום אחד. בחר פרויקט בודד, כמה יחד, או הכל — והמספרים מתעדכנים.
טוען…